Licenciamento autodeclaratório: o decreto saiu, mas a responsabilidade segue mal resolvida

Já tem alguns dias, mas finalmente foi publicado o Decreto nº 65.100/2026, que regulamenta a Lei nº 18.375/2025, responsável por instituir a emissão declaratória eletrônica de aprovação de projetos de edificações para obras novas ou reformas com até 1.500,00 m². Com isso, o tema deixa de ser apenas uma expectativa e passa a ter um horizonte concreto de implantação.

A norma prevê sua entrada em vigor em 60 dias após a publicação, período em que se espera a estruturação do sistema eletrônico oficial, ainda sem clareza se ocorrerá por meio da criação de um novo portal ou pela adaptação do Aprova Digital.

Como já havia tratado no primeiro texto que escrevi sobre o assunto, os procedimentos autodeclaratórios tendem a se tornar cada vez mais presentes, em linha com o que estabelece a Lei Federal de Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/2019), que prioriza atos públicos de liberação baseados na declaração do particular.

A ideia, em si, não é ruim. Quem já aguardou mais de 12 meses por um simples comunique-se na Prefeitura sabe o quanto a burocracia impacta negativamente o dia a dia profissional.

A princípio, não sou contrário à nova lei municipal. Minha principal ressalva em relação aos procedimentos autodeclaratórios continua sendo a fiscalização, elemento essencial para o bom funcionamento do modelo e que, ainda, carece de maior detalhamento.

O decreto estabelece que a fiscalização ficará a cargo da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), e que, quando necessária a reanálise do projeto com diligência fiscalizatória para verificação da compatibilidade da obra, essa atuação será realizada pela Subprefeitura competente.

No entanto, ainda não há definição clara sobre critérios de amostragem, metodologia de auditoria, estrutura de equipes ou capacidade operacional.

Um dos principais pontos que se esperava ver melhor resolvido no decreto permanece em aberto: a responsabilidade solidária entre proprietário, autor do projeto e responsável pela execução da obra.

O decreto não trouxe uma separação clara entre essas responsabilidades. A lógica mantida é a de que, caso seja constatada irregularidade, todos aqueles que deram aceite no processo responderão solidariamente: proprietário, possuidor, responsável técnico pelo projeto e responsável técnico pela obra.

Esse ponto é extremamente delicado, porque não corresponde à realidade prática de muitos processos de licenciamento. É muito comum que o profissional responsável pela aprovação do projeto legal não seja o mesmo que irá acompanhar ou executar a obra.

Na maioria das vezes, quem atua com licenciamento entrega o projeto aprovado, orienta o cliente, formaliza sua responsabilidade técnica e encerra sua atuação naquele escopo.

A obra, posteriormente, pode ser conduzida por outro profissional, outra empresa, outro empreiteiro ou até sofrer decisões diretas do proprietário.

Nesse cenário, se a execução desvirtuar o projeto aprovado, o autor do projeto poderá ser chamado a responder por uma irregularidade que não praticou diretamente. Na prática, isso cria uma exigência indireta: quem assina o projeto passa a ter que prever mecanismos de acompanhamento ou proteção contratual contra alterações futuras.

Importante pontuar que esse tipo de cuidado já seria recomendável como boa prática profissional, mas, na realidade do mercado, nem sempre ocorre de forma estruturada em todas as obras.

O inverso também é verdadeiro. O responsável técnico pela execução não poderá simplesmente receber um projeto aprovado e executá-lo sem análise crítica. Se houver erro de projeto, inconsistência urbanística ou descumprimento da legislação edilícia, ele também poderá ser responsabilizado solidariamente caso execute algo que já nasceu irregular.

Além disso, a própria estrutura do procedimento autodeclaratório reforça essa responsabilidade. Ao dar aceite no sistema, o responsável técnico pela execução não atua apenas como executor da obra, mas também como co-declarante das informações apresentadas, assumindo conjuntamente a responsabilidade pela conformidade do projeto com a legislação e pelo seu fiel cumprimento na execução.

Em outras palavras, no autodeclaratório, o executor não apenas constrói, ele também valida o que foi declarado.

Dessa forma, mesmo que o projeto esteja correto, eventual desvirtuamento na obra poderá caracterizar não apenas uma infração edilícia, mas também o descumprimento da declaração assumida no processo autodeclaratório, sujeitando o responsável técnico pela execução às penalidades previstas nesta lei, além daquelas já aplicáveis pelo Código de Obras e Edificações (COE).

Ou seja, o novo modelo exige uma mudança importante na relação entre os profissionais envolvidos. O autor do projeto precisará documentar melhor os limites de sua atuação e, em muitos casos, considerar a fiscalização como parte do escopo. O executor precisará analisar previamente o projeto recebido. E o proprietário precisará compreender que a obra não pode ser tratada como consequência automática de um protocolo emitido pelo sistema.

Tudo isso tem custo.

Tem custo técnico, porque exigirá mais conferência, mais registros, mais cautela e, inevitavelmente, mais acompanhamento. Tem custo jurídico, porque os contratos precisarão prever com maior clareza quem responde por projeto, execução, alterações, fiscalização, documentos e eventuais penalidades. E tem custo profissional, porque a defesa administrativa poderá recair sobre quem não deu causa direta ao problema, mas foi incluído pela lógica de responsabilidade solidária.

E cabe aqui um reforço importante: as penalidades previstas são significativamente elevadas. A lei estabelece multa de R$ 1.000,00 (mil reais) por metro quadrado da área aprovada no caso da emissão do Alvará de Aprovação e Execução, o que, na prática, pode representar valores bastante expressivos mesmo para intervenções de menor porte. Soma-se a isso o impedimento de protocolar novos processos pelo prazo de 12 meses, a comunicação ao Conselho Profissional e, como se não bastasse, a previsão de aplicação cumulativa dessas multas com aquelas já previstas no Código de Obras e Edificações (COE).

Essa situação reforça uma das minhas críticas aos modelos autodeclaratórios: o aumento relevante da responsabilidade técnica nem sempre vem acompanhado da correspondente valorização ou remuneração do profissional. Mas esse é um tema que ainda pretendo aprofundar em outro momento.

A Prefeitura, ao que tudo indica, não fará essa distinção de responsabilidades. Havendo irregularidade, todos poderão ser autuados solidariamente. Depois, caberá aos envolvidos discutir entre si quem foi o real causador do problema, quem deve reparar a situação e quem arcará com multas, custos e penalidades.

Para quem acompanhou desde o início a formulação desta lei, ainda na audiência pública, esse ponto já havia sido levantado. Na ocasião, representantes do Executivo indicaram que essa distinção caberia aos contratos privados. Pelo que se vê, esse entendimento foi mantido e, ao que tudo indica, não deve mudar.

Sem me trazer grandes surpresas, não observei, ao menos nos canais que acompanho, desde a ocasião da audiência pública, qualquer manifestação do CAU e do CREA sobre este novo cenário.

A lei prevê sanções relevantes, inclusive o impedimento de protocolar novos pedidos por 12 meses, mas ainda não está claro se essa restrição se aplica apenas a novos processos ou se pode impactar também processos já protocolados.

Da mesma forma, ainda é necessário entender como os conselhos profissionais irão tratar as comunicações feitas pela Prefeitura em caso de irregularidades. É razoável supor a abertura de processos ético-disciplinares, mas esse procedimento ainda não está claramente definido.

Outro ponto importante é que a responsabilização recai fortemente sobre o proprietário ou possuidor do imóvel, mas nem sempre é ele quem promove a intervenção. Em muitos casos, especialmente em imóveis locados, quem realiza a obra é o responsável pelo uso: uma empresa, uma loja, uma clínica, uma escola ou qualquer atividade que precise adaptar o espaço para funcionar.

Nesse contexto, o proprietário pode ser diretamente impactado por uma obra que não conduziu. Por isso, contratos de locação, cessão ou uso passam a exigir maior atenção, especialmente quanto à autorização para reformas, contratação de responsáveis técnicos, aprovação prévia de projetos e definição de responsabilidades por eventuais penalidades.

Por fim, o decreto trouxe a regulamentação esperada. Agora começa a fase mais importante: a implementação do sistema e o funcionamento no dia a dia.

Para mim, a principal lição, especialmente para nós profissionais da área, é clara: será necessário elevar o nível de atenção nas contratações, na definição de escopo, na delimitação de responsabilidades e no acompanhamento técnico das obras.

A promessa de agilidade nos tramites dos processos já está posta. Agora, o desafio será garantir que a segurança jurídica acompanhe esse mesmo ritmo.

Cabe ao responsável técnico se estruturar desde já para esse novo cenário, tanto para evitar riscos quanto para valorizar adequadamente sua atuação profissional.

No mais, fica a minha torcida para que o licenciamento autodeclaratório represente, de fato, um avanço para os profissionais, para o mercado e para a cidade e que venha acompanhado de uma estrutura efetiva de fiscalização.

O tema da responsabilidade técnica ainda vai render novos textos.

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